“如果挺过寒冬我还没有死的话，就说明我经受住了考验，那我就可以再大胆一些。”这是中原地产创始人施永青的经营哲学，凭借它，施永青成功挺过了两次房地产的冬天。
南都周刊编辑：王延礴 特约记者：朱文策
中原地产创始人施永青浸淫香港房地产的年头已经达到整整30年，这30年，也使他成为香港少有的经历过两次完整的房地产周期的企业管理者。 CFP
自2007年“9·27”房贷新政之后，新一轮的房地产调整似乎又一次拉开帷幕。截至2008年5月，深圳，这个在2005-2007年房价暴涨200%、并在2007年上半年上演房价飞涨50%神话的城市，房价跌到11014.14元/平方米，比2007年10月份最高峰跌去了36%。而在最近的博鳌论坛上，北京师范大学教授钟伟继去年“开发商囤地近10亿平方米”之后再抛出“开发商资金缺口高达4000亿”的论调，短短半年，行业看待房地产，已从乐观漫天到悲鸣一片。
我们曾经历过1992-1993年、1997-1998年的两次房地产大泡沫，这一次，历史会不会重演？如果泡沫再一次破灭，企业应该如何决策，才会使自己风险降到最低，并能够以最快的时间重新奋起？
从1978年开始创业到2008年退居二线，中原地产创始人施永青浸淫香港房地产的年头已经达到整整30年，这30年，也使他成为香港少有的经历过两次完整的房地产周期的企业管理者。1982到1985年、1997到2003年的两次房地产大泡沫，中原集团都挺了过来，而且从最初的两人公司发展到如今国内最大规模的中介机构。
在施永青眼里，内地并没有经历过真正意义上的房地产泡沫，曾经的两次调整幅度并未如人们想象的深刻，或者说，与香港相比，内地的房地产调整只是“小巫”。但这一次，中国内地房地产的调整与香港已开始有了相同之处。这也使得施永青的经历，会让如今备受煎熬的地产商们备加关注。
“房价重新回到2007年，2-3年内都不要幻想了”，施永青在接受专访时又一次重申了他的判断，“如果美国经济衰退，还会有更低的价格出现。”考察他所经历的香港两轮房地产泡沫，和内地2007年前的现象是如此相像。在施永青看来，历史是会重演的。
“如果挺过寒冬我还没有死的话，就说明我经受住了考验，那我就可以再大胆一些。”凭借它，施成功度过两次房地产的冬天。在第一轮房地产泡沫中，他凭借“战略上以1对10，战术上以10对1”，成功过冬，并有机会快速扩张。对后者，他的哲学是，熊市进场，成本一定是最便宜的。2001年，在香港楼市低迷和9·11爆发双重重创之下，施永青依然决定在9·11发生后的次日收购香港第三大中介行利嘉阁，这只花了他2000多万。“利用市场局势和社会形势来谈判，要比用唇枪舌剑来讨价还价更有效果”，如果没有亲身经历，大概很难体会到其中的乐趣。
在中原集团30周年庆典的这一年年初，施永青正式退居二线，回顾这30年，他自言，“没有给香港丢脸”。原因在于，包括中原在内的几家行业龙头，使香港房地产经纪人的地位没有重蹈股票经纪人的覆辙，并保持着香港房地产交易市场最高的市场占有率。
那两次香港楼市危机
南都周刊：在1982-1985年房地产泡沫时期，香港地产业是怎样的情况？
施永青：当时房价上升程度比1997年甚至现在还严重，这个严重并不是表现在房价上——当时香港普通高层住宅约1000-1200港元/尺，豪宅约2000港元/尺，而是当时住房月供占香港一般家庭收入的比重高达180%，就是说，香港人实际上是买不起房子的，都是在炒楼。造成月供如此高昂的原因主要是，香港当时的贷款利息高达22%，利息太高，造成买房人负担过重，需求急剧减少，这是导致后来泡沫破裂的很大原因。
《南都周刊》：这个泡沫破裂后，地产业遭受了多大的重创？
施永青：(住宅)普遍跌了40%，写字楼跌了50%。其实，1982年香港房地产崩盘还有一个政治原因，就是1982年撒切尔夫人访华，讨论香港回归问题，当时香港各界担心香港回归后，资本主义制度会改变，土地、房产都会收归国有，更担心自己会被当成地主批斗，所以纷纷抛售不动产，很大程度上也成为香港房地产崩盘的另一原因。崩盘后，当时香港一些地产商借款过多，而房子又卖不出去，最后被迫倒闭，比较大的有嘉年集团、嘉宁集团等。还有银行产生大量坏账，像海外信托银行最后被政府收回等等。
《南都周刊》：中原集团当时是如何度过危机的？
施永青：我们当时还很小，只有两家分行，一家还是总行，加起来不到20人。危机之前，我们什么都做，全港通吃。危机来的时候，我想与其全港通吃，不如集中精力做一个区域。于是，砍掉分行，集中全公司的人投向大屿山愉景湾区域，这个区域由于是郊区，大中介只派1-2个人，我们是10多人，这样我们就成了愉景湾最大的中介行。后来我把这个总结成“战略上以1对10，战术上以10对1”，就是在公司规模上大公司是100多人，我只有10多人，处于弱势，但是在大屿山，我是10多人，他们只有1-2人，我就成了强势。我们就通过这种蚂蚁啃骨头的方法，一个区域一个区域地发展，到1983年下半年，公司便扭亏为盈了。