德意志银行董事袁浩(来源：金融界网站)
金融界网站6月29日三亚讯 博鳌·21世纪地产论坛于2008年6月27-29日在海南三亚举行。
金融界网站就中国房地产业当前面临的形势以及未来发展等问题，与德意志银行董事、特许金融分析师袁浩先生进行了对话。
中国房地产行业已经进入“冬天”
金融界网站：现在很多人在讨论中国房地产行业已经进入“冬天”，请您以外资投行的角度来分析一下当前的中国房地产市场呢？
袁浩：整体上我估计是冬天， 而且这个冬天比预想的要长。
这个是从总体来看的，但是中国市场有自己的特点，区域性的差异以及具体项目的不同，都会有不同，而且具体的公司差别也很大，因此即使在整个行业处于紧张的状况，也有不少公司根本就不需要资金，自己都会解决问题；也有的公司本来就做好准备了，正好借此机会低成本拿更多更好的项目。
而作为外资银行来讲，中国房地产市场对于他们来讲是一个新兴市场，能直接提供的技术含量并不多，只是在资金上以及资本市场有一些优势。在这样的环境下，外资更多的是希望找到一个好的合作伙伴，找到一个好的切入点，找到一个好的项目，寻找一个双方都能接受的条件，来进行合作。合作的方式也是多种多样的，项目方面可以，公司层面也可以，股权、债权都可以，作为外资银行来讲，或者是外资基金来讲，都是要尽量保持一定的灵活性，这样才能适应不同的条件和不同的特点的房地产企业。
金融界网站：您刚才已经确认“冬天”的到来，那么房价的走低是毋庸置疑的，您认为本轮下调的幅度会是什么样的情况？
袁浩：从相关数据可以看到，目前房地产行业的投资还在增长，只不过增速放缓，房屋的交易量出现了减少的情况，现在有部分开发商已经开始做一些促销的活动来应对“冬天”，因此房价调整的幅度难以预测。
而且房价的调整幅度还要看具体的项目具体的市场，甚至所处的地理位置，因此很难从整体的层面下一个结论。但是有一点很重要，不管是对开发商也好，对合作伙伴也好，或者是对普通老百姓，能够建立一个比较好的比较大的预留风险抵抗的能力，会是一个很好的现象，不过这个的确有难度。
进入房地产领域的外资并非热钱
金融界网站：现在有部分外资资金在这个时候选择进入中国的房地产市场，他们这个动作的含义是什么呢？
袁浩：其实得外资的进入并非只是现在，近几年一直有这样的行为，不同的外资机构，不同的外资基金，他们都有不同的动机或者安排。
我们认为进入到中国房地产市场的外资资金不应该是热钱，因为房地产这个东西本身流动性很差，而且投入规模非常大，加之中国又是新兴的市场，他们并不是很了解，因此选择这样的投入不应该是热钱所为。
如果真是热钱想进入到中国房地产这个领域来短线获利，他们应该去炒在香港上市的内地房地产公司的股票或者是债权；如果选择把钱直接用来买房，那我认为这样的热钱太傻太蠢！
外资进入中国房地产市场的原因有几个。
1、中国经济继续持续稳定高速发展的可能性非常大，在这种情况下，全球范围内的资本势必要重新组合，作为资本来讲，哪里越好，哪里是亮点，哪里有机会，哪里回报高就愿意投到哪里，所以国际资本介入到中国房地产市场也是很自然的行动之一。
2、中国的市场变化幅度比较大，如果时机把握比较好的话，可能会获取更高的回报。中国房地产资本市场不是很完善，可用工具比较少，在这种情况下，市场效率不高的时候产生的机会可能也会多一点。